クレカコラム

クレヒスが住宅ローン審査に影響する!?スーパーホワイトの場合は?

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moerschy / Pixabay

審査が厳しいことで知られる住宅ローンは、クレヒス(クレジットヒストリー)が影響してくると聞きます。イメージとしては住宅を買うのとクレジットカードと何の関係があるんだ? と思いますが、

「信用」

という最も重要なポイントで関連しているのです。

住宅ローン審査はクレジットカード審査と比べると審査基準は高く、不動産担保もあり複雑です。住宅ローンは高額かつ返済期間も長期になるので、少しでも返済能力に不安があると審査の通過が難しくなります。

年収や勤務年数なども重要な審査項目ですが、クレジットヒストリー(クレヒス)といった信用情報も審査では重要なチェックポイントになるのです。

今回は、そのクレヒスが住宅ローンの審査にどの程度影響するのかを検証してみたいと思います。

※「クレヒスって何?」という人は下記記事からお読みください。

推奨クレヒスの作り方|延滞情報は何年残る?その期間はカード作れない?

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住宅ローン審査と個人信用情報機関「CIC」の信用情報

ローン審査の際には、個人信用情報機関からローン申請者の情報を確認しますが、住宅ローンの場合はどの個人信用情報機関で確認するでしょうか?

基本的に銀行の住宅ローンであれば当然、銀行系の情報機関KSCの情報がメインとなります。

ところが最近では、銀行もクレジット系の個人信用情報機関である「CIC」に加盟しているので、クレジットカード関係の情報も簡単にチェックすることができます

CICに加盟している金融機関

http://www.cic.co.jp

http://www.cic.co.jp

三大メガバンクと呼ばれている三井住友銀行・三菱UFJ銀行・みずほ銀行はCICの加盟しています(=つまりCICの情報がチェックできます)。また、各地方銀行や農協といった住宅ローンを取り扱っている金融機関、住宅ローン保証会社に至るまでCICに加盟しています。

さらにはクレジット系のみならず、消費者金融系の個人信用情報機関「JICC」の加盟会員にも銀行が名を連ねているので、銀行が個人の消費者金融利用情報をチェックすることも可能です。

つまりどういうことかと言うと、

住宅ローンの審査では、クレジットカードや消費者金融の利用状況まですべて確認されることは間違いありません。

銀行がCICに加盟しているのは、個人のより小さい遅延履歴までチェックするため

3つの情報機関(銀行系のKSC、クレジット系のCIC、消費者金融系のJICC)は、互いの会員の「事故情報」(大きな延滞履歴や踏みたおしなど)だけは交換できるのですが、目立つ事故以外の利用情報はオープンにしていません。

つまり、各銀行がわざわざクレジット系CICと消費者金融系JICCに加盟したのは、住宅ローン申請者の「目立った事故情報」のみならず、「さらに細かいアラ」までチェックしたい意向の表れでしょう。

各情報機関に加盟すれば、すべての情報をチェックできます。事故情報以外の正常利用のデータも全てです。

正常利用のデータが何の役に立つかというと、3ヶ月未満の支払い遅延を24ヶ月分参照できることが審査に役立ちます。大きい事故は起こしてなくても、小さいミスは起こす人かもしれないと分かるからです。

住宅ローン審査は長期の返済が前提なので、少しでも返済に不安がある人は排除しておきたいのは当然です。

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住宅ローン審査の特徴

住宅ローンの審査は、クレジットカード審査と違う点がかなりあります。

審査基準が高いというだけではなく、不動産を担保にするということで生じる複雑な権利関係があるからです。

なので、住宅ローン特有の審査基準についてもきちんと知っておくことが大事です。

住宅ローンは妻名義でもOK?

不動産を夫婦共有名義にしている場合、どちらかが主債務者となり、残りは連帯保証人となります。

この場合、主債務者が夫名義か妻名義かはあまり問題になりません。連帯保証人も主債務者も法律的には同じ支払い義務があるからです。

一般的には、収入が高いほうが主債務者となります。
連帯保証人の収入を合算するときは減額される事があるので、なるべく年収が高い人を主債務者にしたほうが借入金額を大きくできるからです。

しかし例えば、夫に事故情報があるので妻名義で住宅ローンを組むというのは少し無理があります。

妻の収入で十分返済可能で土地建物の名義も妻だけにできれば問題ありませんが、夫が連帯保証人として必要な場合は収入合算ができないので、返済能力不足で審査落ちとなる可能性が高いです。

住宅ローンには事前審査がある

チェック

住宅ローンが下りるかどうかは、住宅建築会社にとっては重要な問題です。もし建築に着工してから住宅ローンが却下されると大きな損害となるからです。当然施主に損害を求めることになりますが、支払い能力がない場合は訴訟といった手間がかかります。

そうしたトラブルを避けるために、工事着工前くらいに住宅ローンの事前審査を行い、承認されてから工事を行うというのが一般的です。

事前審査では個人信用情報機関のチェックや年収を元にした返済率のチェックも行われるので、その後の本審査で却下されるというケースはまれです。

本審査では多少融資金額の変更がある程度なので、全く融資を受けられないということはほとんどありません。

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住宅ローン審査では信用情報の何を参考にする?

具体的に住宅ローン審査に影響がある個人信用情報機関の情報を解説しましょう。

クレヒスはどの程度影響がある?クレヒスがない「スーパーホワイト」の場合は?

クレジットカードについては、常識的な範囲内で利用している人には問題にならないでしょう。

しかし、利用枠いっぱいの残高で複数のクレジットカードを持っていたり、消費者金融からの借入も多かったりすれば住宅ローン審査に影響があるのは間違いありません。

反対に、全くクレヒスがない「スーパーホワイト」の場合は審査に影響があるでしょうか?

過去に支払い遅延があって5年以上経過したため情報がクリアされた結果と考えることもできますが、審査は常に最新情報で行うのが基本です。つまり、情報がない限りそれを理由としてマイナスに考えることはありません

特に住宅ローンの審査で重要なのは担保価値と返済能力なので、クレヒスがないという理由での審査落ちは考えにくいでしょう。

キャッシング枠はあるだけでだめ?

住宅ローンの審査担当者は、消費者金融の利用やキャッシングの利用を嫌う傾向にあります。生活費に追われていて高金利の借入をしているのではないかと考えるからです。

その為、必ずとは言えませんが、実際に利用していなくてもキャッシング枠があるだけで審査に多少の影響はあるかもしれません。使っていないクレジットカードやカードローンは早めに解約しておくほうが無難ですね。

どうしてもキャッシングが必要であれば、住宅ローンの審査通過後に入会しなおせばOKです。住宅ローンの審査は一度通過してしまえば、クレジットカードのように途上与信をすることはないので、「通ったもん勝ち」と言えます。

※「途上与信」……一度、審査通過した後に再び行われる審査のこと。クレジットカードでは更新時、増額希望時、再発行時に途上与信が行われます。

過去に1回でも延滞があると通らない?

住宅ローンの審査は厳しいのは間違いありませんが、例えば数年前に1回返済に遅れたことがあり、それ以降遅れがないケースなんかはほとんど審査に影響しないでしょう。

審査は、より現在に近い情報の方を重要視します。

となると、逆にそれまで1回も遅れたことがなかったのに、たまたま先月始めて支払い遅延してしまった場合は、審査担当者としてはマイナス評価をつける可能性が高くなります。

事情があるならば銀行の担当者に説明して、一時的なものであることを強調しておきましょう。いずれにしても、住宅ローンの申込前の支払いには十分注意する必要がありますね。

まとめ

結論をまとめると、住宅ローン審査ではクレジットカード審査以上にクレヒスの影響は大きいといえます。

住宅の購入は一生に一度の大きな買い物になります。思いついてすぐに購入できるような買い物ではありません。なので、住宅購入に時間をかけるのと同じくらい住宅ローン対策にも時間をかけることが必要です。

今から将来の住宅ローン審査のためにできることは、

  • 使っていないクレジットカードやカードローンは解約しておく
  • クレジットカード利用は身の丈を超えず、支払い遅延は絶対にしないこと

これを踏まえつつ、時間をかけてクレヒスを磨いていきましょう。そうすることで、住宅ローン審査の不安をいくらか解消できるはずです。

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